家を売る?どうしたらいい??

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家を売るときには、理解しておいた方がよいことがあります。

初めて家を売却するときには何をしたらよいのか分からず、とまどうこともあるでしょう。ここでは、そんな「家を売る」ときに知っておくべき売却方法や注意点をご紹介します。

 まずは情報収集                                    

出産や転勤がきっかけとなる住み替えや、離婚など様々な理由で家を売却しようと考える機会はめぐってきます。家の売却を検討し始めたら、売却方法の種類や売却のおおまかな流れを理解しましょう。家の売却には売りやすい時期が存在します。また、家を売る手続きの中で売主が負担する費用や必要書類についても把握しておきましょう。

家を売る方法を決める
家を売却する方法は「仲介」「買取」「個人売買」と、3つの方法があります。

①仲介

仲介とは、一番オーソドックスな売却方法で、不動産会社を通して買主を探し、売却する方法です。不動産会社が仲介会社として取引に介入することになるので、仲介手数料が発生します。相場にあわせて価格決定をしていきますので次にあげる買取よりも高く売却できます。
仲介で売却する場合は、平均的な期間として3か月~6か月程度です。

②買取

買取は売却予定の家を不動産会社に直接買い取ってもらう売却方法になります。最短で1週間ほどで現金化できますので、早急に手間なく売却したい人におすすめです。
ただし、不動産会社は買取後、一般の消費者に向けて再販売をしますので、それを鑑みると仲介で売却する場合の7割程度の価格で取引されますので仲介での売却に比べると手元に残る額が少なくなります。

③個人売買

不動産会社が取引に介入しない個人売買では、仲介手数料が発生しません。また、自分の希望価格で買主を探すことができます。メリットが大きく見える個人売買ですが、売却の自分で行うので家を高くスムーズに売るための専門知識や資格が必要です。そのため、個人売買は不動産売却の初心者にとっては難しい方法になります。

 家が売れやすい時期は                                  

家を売るには「売りやすい時期」が存在します。
1年の中で最も家が売れるタイミングは一般的に不動産売却市場の繁忙期である1~3月を言われています。
家を売却するには仲介の場合、一般的に3~6か月程度かかります。2~3月に売却したい場合は、逆算すると10~12月までに売却準備を始めるとよいでしょう。

 家を売る流れ                                      

家の売却として一般的な「仲介」による売却を例にとってみましょう。

STEP1:事前準備
いつまでに、どのくらいの価格で売りたいかなど希望を明確にしておきます。住宅ローンの残債がある場合はどのくらいあるか確認しておきましょう。
書類の準備は、物件概要書(建築確認申請書類等)、登記事項証明書、固定資産税納税通知書、間取り図、測量図など用意しておくとスムーズに売却しやすくなります。

STEP2:査定
売却額を決定するために、不動産会社に査定の依頼をします。査定には、WEBや電話で情報を入力し相場から価格を算出する「机上査定」と、不動産会社のスタッフが現地を見て調査し算出する「訪問査定」があります。
ある程度の相場を知るために机上査定を行い信頼できる不動産会社に訪問査定をお願いしましょう。なお、住宅ローンが残っている場合は、物件の引渡し前までに住宅ローンを完済しなければなりません。提出された査定金額、住宅ローンの残債をもとに、売出価格を決定しましょう。

STEP3:販売活動
査定依頼そして不動産会社から仲介を依頼する会社を選び、媒介契約を結ぶと販売活動がスタートです。販売活動では、一般的に仲介を依頼した不動産会社の広告(インターネット、折り込みチラシ等)を通じて購入希望者を探します。売主が販売活動で行うことは購入希望者から不動産会社に届いた質問の対応、内覧の準備・対応です。住んでいるところに内覧になりますのでお部屋の中は片づけておくと印象によく決まりやすくなります。

STEP4:売買契約
購入希望者のなかから買主が決定したら、不動産会社と通して買主からの購入申込書を受け取ります。購入申し込み書の内容に問題がないようでしたら売主・買主・不動産会社が立会、契約書への記名押印や手付金の受領など売買契約を行います。

STEP5:決済・引渡し
売買契約が締結されたら、決済・引渡しです。売買代金の残金を受け取ります。また、固定資産税やマンションの場合は管理費・修繕積立金といった精算を行います。決済完了後、物件を引渡しします。

STEP6:確定申告
家や土地などの不動産を売却し得た譲渡所得がある場合は確定申告が必要になります。確定申告を行う時期は、家を売った翌年の2月16日~3月15日です。

 家を売るときにかかる費用                                

家を売るときは一般的に不動産会社や司法書士に支払うお金など、諸費用が必要になります。


仲介手数料
不動産会社に仲介を依頼すると仲介手数料を不動産会社に支払います。仲介手数料は法律によって上限が決まっています。仲介手数料は営業に対する成功報酬と各種手続きの代行費用も含まれます。
営業に対する成功報酬は、不動産情報サイトに情報を掲載したり、折り込み広告を手配したり、ポスティングをしたりする他、購入検討者の物件見学に立ち会うなど販売活動を行います。「成功報酬」ですので売買が成立したら支払うものです。物件の売却を依頼しても売買契約が成立しなかった場合は、請求されません。
各種手続きの代行費用は、販売活動だけではなく、売主と買主の契約条件の調整、契約書作成、契約から引渡しまでの事務手続きも行います。契約書作成は、役所やマンションの場合管理会社に調査の際、必要な書類を取り寄せしたりするのに費用がかかります。このような費用も仲介手数料に含まれます。

不動産取引の際の不動産会社に支払う仲介手数料の上限は下記の通りです。

登記費用

不動産の所有者変更(所有権移転)や住宅ローンの担保(抵当権)抹消など、土地や建物について法務局の不動産登記簿に登記を行う費用です。
登記手続きは自分で行うことができますが、司法書士へ依頼するのが一般的です。司法書士へ登記手続きを依頼する際、司法書士への報酬を支払う必要があります。報酬料については、依頼する司法書士事務所によって異なります。
その他、住宅ローンを一括返済する際は、金融機関によって繰り上げ返済の手数料が必要になることがあるので事前に確認しましょう。

印紙税
売買契約書など課税文書に対してかかる税金で文書に収入印紙を貼り付けることで納税します。印紙税は売買代金により決められています。

譲渡所得にかかる税金
家や土地を売り、譲渡所得を得た場合、その譲渡所得に対して「所得税」「住民税」「復興特別所得税」などが課税されます。譲渡所得はマンションや住宅などの建物や土地などの不動産を売却したことで得た利益のことです。

 信頼できる不動産会社を選ぶ                               

家を売るということはご自身の資産を売却するということです。信頼できる不動産会社を選ぶことは「高く・早く売る」ことにつながります。

・売却する物件と似た条件の物件の売却実績があるか
・担当になる営業スタッフが親身に話を聞き、より良い提案をしてくれるか

上記2点はおさえておきましょう。

家を売ることは、人生でそう多くない経験です。十分に計画をたてて売却を成功させましょう。











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