住宅ローンが残っていても貸せる？売れる？ケース別に解説【2026年版】
- オーナー様向け
- 板橋区で家を売りたい
- 板橋区で家を貸したい
「住宅ローンが残っているから何もできない」と思っていませんか？
住み替えや転勤、相続などで今の家を手放したいと考えたとき、
「住宅ローンがまだ残っているから売れないのでは？」
「ローン返済中でも貸せるの？」
と不安に思う方は少なくありません。
しかし、住宅ローンが残っている家でも、売却や賃貸ができるケースはあります。
大切なのは、ご自身の状況に合った方法を選ぶことです。
今回は、住宅ローンが残っている場合の「売る」「貸す」それぞれの考え方をケース別に解説します。
結論｜住宅ローンが残っていても売却・賃貸は可能な場合がある
住宅ローンが残っていることだけを理由に、
「売れない」
「貸せない」
と決めつける必要はありません。
ただし、
- ・ローン残高
- ・売却価格
- ・ローンの契約内容
- ・転勤などの事情
によって手続きや注意点は変わります。
まずは現在の状況を整理することが大切です。
ケース① 売却価格が住宅ローン残高を上回る場合
例えば、
- ローン残高：2,000万円
- 売却価格：2,500万円
であれば、売却代金で住宅ローンを完済できる可能性があります。
このようなケースでは、比較的スムーズに売却できることが多くあります。
※このケースに向いている方※
- ・住み替えを予定している
- ・転勤先で新生活を始める
- ・今後その家に住む予定がない
ケース② 売却価格が住宅ローン残高を下回る場合
例えば、
- ローン残高：3,000万円
- 売却価格：2,600万円
という場合は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できません。
不足分を自己資金で補う方法や、金融機関との相談が必要になる場合があります。
状況によっては、売却方法について専門家へ相談することをおすすめします。
ケース③ 転勤で一時的に家を離れる場合
数年間だけ転勤する場合は、
「売る」のではなく、
「貸す」
という選択肢もあります。
ただし、住宅ローンの契約内容によっては、自宅以外の利用について金融機関への確認が必要になることがあります。
転勤などやむを得ない事情がある場合は、まず金融機関と相談しましょう。
ケース④ 将来戻る予定がある場合
数年後に戻って住む予定があるなら、家を資産として残し、賃貸に出す方法も考えられます。
例えば、
- ・定期借家契約
- ・管理会社への委託
などを活用することで、遠方からでも管理しやすくなる場合があります。
ケース⑤ 相続した家の場合
住宅ローンが残っている家を相続した場合は、
- ・ローン残高
- ・相続の内容
- ・今後住む予定
などによって判断が変わります。
売却・賃貸のどちらが適しているかは、収支や将来設計を踏まえて検討することが大切です。
「貸す」ときに確認したいポイント
住宅ローン返済中の家を賃貸に出す場合は、次の点を確認しましょう。
- ☑ローンの契約内容
- ☑想定家賃
- ☑維持費
- ☑修繕費
- ☑管理方法
家賃収入だけで判断するのではなく、年間の収支まで考えることが重要です。
「売る」ときに確認したいポイント
売却を検討する場合は、まず次の3つを確認しましょう。
① 住宅ローン残高
金融機関から残高証明書を取り寄せると確認できます。
② 売却相場
現在いくらで売れる可能性があるのかを知ることが大切です。
③ 諸費用
仲介手数料や登記費用など、売却時にはさまざまな費用が発生します。
資金計画もあわせて考えておきましょう。
板橋区なら「貸す」という選択肢も検討しやすい
板橋区は、
など交通アクセスが良く、単身者からファミリーまで幅広い賃貸需要があります。
西台・蓮根・志村三丁目・志村坂上・成増・大山などは、比較的安定した賃貸需要が見込めるエリアです。
もちろん物件ごとの差はありますが、「貸せる可能性」を調べる価値は十分にあります。
不動産会社目線の本音
住宅ローンが残っていると、
「まだ売れませんよね？」
とご相談をいただくことがあります。
しかし実際には、住宅ローンが残っていても売却できるケースは少なくありません。
また、転勤などで一時的に家を離れる方は、賃貸として活用することで資産を残せる可能性もあります。
重要なのは、「住宅ローンが残っているか」ではなく、
売却価格・家賃相場・将来のライフプランを総合的に比較することです。
まずは売却査定と家賃査定の両方を確認し、ご自身に合った選択肢を検討することをおすすめします。
よくある質問（FAQ）
Q. 住宅ローンが残っていても家は売れますか？
売却価格で住宅ローンを完済できる場合は、売却できるケースが多くあります。不足する場合でも、状況に応じた方法を検討できることがあります。
Q. 住宅ローン返済中でも家を貸せますか？
転勤などやむを得ない事情では賃貸が認められる場合があります。ただし、住宅ローンの契約内容によって条件が異なるため、事前に金融機関へ確認することが大切です。
Q. 売るか貸すか迷っています。
売却価格だけでなく、家賃相場や維持費、将来の住み替え予定も含めて比較すると判断しやすくなります。
Q. まず何から始めればいいですか？
住宅ローン残高を確認したうえで、売却査定と家賃査定の両方を受けることをおすすめします。
まとめ
住宅ローンが残っていても、
- ☑売却できるケース
- ☑賃貸に出せるケース
は少なくありません。
大切なのは、
- ・ローン残高
- ・売却相場
- ・家賃相場
- ・将来のライフプラン
を整理したうえで、自分に合った方法を選ぶことです。
板橋区は賃貸需要が比較的安定しているエリアも多く、「貸す」という選択肢が有効な場合があります。一方で、売却によって新生活の資金計画を立てやすくなるケースもあります。
迷ったときは、売却査定と家賃査定の両方を比較し、不動産会社へ相談しながら最適な方法を検討してみましょう。
