家賃滞納・・防ぐ方法は？？
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せっかく賃貸経営として物件を所有し満室にできても家賃を滞納されてしまえば家賃収入を得られない・・・
さらに、家賃対応が続き、入居者を強制退去させるといった事態になると裁判費用等、家主の費用負担がや労力が発生してしまう事態になります。
家賃滞納は完全に防ぐことは難しいですが、ある程度は防ぐことが可能です。
家賃滞納はなぜおこるのか・・
家賃滞納の原因となる代表的な要因を考えてみましょう。
①うっかりミス
「うっかりミス」は家賃対応の主な原因のひとつです。
振込手続きをうっかり忘れて期日を過ぎてしまった、口座振替の日にうっかり引落される口座の残高不足で引落ができなかった・・等が当てはまります。
この「うっかりミス」は、家賃の支払いを口座振替にしたり、クレジットカードでの自動引落にする、引落日を事前に掲示板などでリマインドするなど対策をとることである程度防ぐことができます。
ただし、家主側が支払期日に家賃が振り込まれていないことに気が付かず長期間放置してしまうと、入居者は「少しくらい家賃支払いが遅れても大丈夫」という認識を持たせてしまいモラルの低下につながる可能性があります。家賃の支払い期日には入金があるかどうかしっかり確認し、入金が確認できない場合は速やかに対応しましょう。
②入院など不足の事態が起こってしまった
怪我は病気などによる急な入院により家賃が払えない場合もあります。病状などによっては入居者本人と連絡がとれないこともあります。
このような場合に備えるのが緊急連絡先の確保です。万が一のときに連絡が取れる親族などの連絡先を契約時等に確認しておくことが大切です。
保証人になっていない場合でも、入居者本人と親族間で家賃建替払い等の相談をしている可能性があります。また、長期入院などの場合、賃貸借契約の解約などの相談もできます。
③お金がなくて家賃が払えない
入居時には収入面に問題がなかったとしても、入居後に転職・退職をして収入面の状況が大きくかわってしまい家賃の支払いが難しくなってしまう場合があります。
このような場合は、家賃滞納が長期化する場合があります。今の家賃より低い物件への引越しするよう誘導していくなど早期対応ができるかがポイントです。場合によっては、公的な支援制度を紹介するなど必要なことがあります。
④そもそも支払う気がない
家賃滞納でもっとも厄介なのでこの「そもそも支払う気がない」というケースです。
家賃の支払いが遅れても追い出されることまではないよ安易に考えていたり家賃対応に対して開き直っているなどあります。
このケースの場合は、家賃を支払い期日にしっかりと払うという見込みがないので、家賃滞納の長期化や他の入居者への悪影響を防ぐうえでも早期に法的手続きを検討しましょう。
家賃滞納については、事前に対策をすることで防止できるケースもあります。
次の項目では家賃滞納の防止策をご紹介します。
入居時の審査をしっかりやりましょう
過去の滞納履歴や収入証明を確認するなど、入居時の審査を厳しくすることが家賃滞納を防ぐ方法のひとつです。
入居希望をしたにも関わらず、審査の厳しさから入居ができない・・といったことが起こる可能性はあります。審査を厳しくすることである程度ふるいにかけることで、入居後に家賃滞納などのトラブルがおこる可能性を低くすることができます。
ただし、築年数が古い、交通のアクセスが悪いなど決まりずらい物件で審査を厳しくしてしまえば空室が続き収益性が低くなってしまうことも考えられます。入居者の確保とのバランスから審査基準を検討しましょう。
家賃滞納時の対応を契約時に説明する
入居の際に家賃を滞納した際、厳しく対応することをしっかり説明しておきます。
はじめての賃貸契約の場合など、安易な考えから滞納をしてしまう可能性があります。家賃滞納をした場合には法的対応も含め厳しい対応をつることを予め伝えておくことにより家賃滞納の抑止力になる効果はあります。
保証会社を利用する
万が一の家賃滞納に備えて、保証会社を利用することもおすすめです。
以前は、保証人に親族になってもらうことが一般的でしたが高齢化社会が進み保証人の支払い能力が低くなってきている、家賃対応に対するモラルの低い入居者の親族は家賃滞納を重く考えない可能性もあり、保証人からの支払いが期待できない可能性もあります。
振込ではなく口座振替やクレジット自動引落を利用する
家賃の支払いを毎月振込にすると、うっかり振込を忘れてしまい支払期日超過が起きやすくなります。その度に家賃未払いの連絡をすることも手間がかかります。
手続きを忘れてしまったことによる家賃支払期日超過を防止するため、家賃の支払いを口座振替やクレジットカードによる自動引落にしておくと安心です。
遅延が生じたらすぐに対応する
たとえ数日とはいえ、家賃の支払い遅延が発生した場合にはすぐに対応しましょう。最初はうっかりミスによる期日超過であっても、賃貸物件の家主から何も連絡がなければ入居者のモラルが低下します。また、家賃滞納が長期化して滞納額がふくらんでしまえば法的手段をとっても全額の取り立てが難しくなるリスクもあります。
家賃滞納の長期化を防止する初期の対応
①入金状況をしっかり確認しましょう
家賃滞納への対応は、初動が重要です。支払遅延が生じたらすぐに気が付けるように、家賃の入金状況をこまめにチェックするようにしましょう。
②遅延が生じたら口頭や文書で連絡しましょう
家賃の支払い遅延が生じたら、できるだけ速やかに口頭や文書で入居者へ連絡をしましょう。遅延理由がうっかりミスであった場合などはすぐに支払ってくれるでしょう。
速やかに対応をすることで、入居者には「家賃支払い期日は気を付けよう」といった緊張感が生じ、支払遅延や滞納を防ぐ方法となります。
家賃滞納が改善されない・・・
前述の口頭や文書で連絡をしても残念ながら家賃支払い遅延を完全に防ぐことはできません。
3か月間の滞納が法的手段をとる目安となりますが事前に弁護士等に相談しておくのもよいでしょう。
■内容証明郵便を送る
内容証明郵便とは、いつ、いかなる内容の文書を誰から誰宛に差し出されたかということを日本郵便株式会社が証明する制度です。送った文書の記録が残るので、法的手段をとる際には証拠として活用ができます。
内容証明には下記の事項を記載します。
●賃貸借契約の特定：賃貸借契約についてのことかを明記します。当事者の氏名の他、対象となっている物件や契約日などを記載する。
●滞納している家賃の特定：何年何月分の家賃であるのか、滞納額の総額について記載する。
●滞納分の家賃を支払うべき指定の期日：だいたい1週間程度先で期日を指定することが一般的です。
●賃貸借契約を解除する件：期日までに滞納分の家賃を支払わない場合、賃貸借契約を解除する旨を記載する。
内容証明郵便は賃貸不動産家主名義でだしてもよいのですが、弁護士名義にするとより法的手段をとるアピールに感じさせることができます。
内容証明郵便は内容の証拠が残るため、誤ったことを記載してしますと入居者に指摘をされ不利になる場合がありますので注意しましょう。
■法的手段
内容証明郵便を送付しても滞納が解消されない場合には、法的手段をとります。
家賃滞納への法的手段としては、主に次の3つがあります。
①少額訴訟
少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に限って利用することができる特別な訴訟手続きです。1回の期日のみで審理を終え、判決となることを原則としています。
②支払督促
金銭の支払いなど限られた効果を求める場合に限っておこなう簡易的な手続きです。書類審査のみになるので裁判所に出向く必要はありません。
入居者が支払督促を受け取って2週間以内に異議を出さず請求に理由があると認められれば裁判所から滞納をしている入居者に対して仮執行宣言のついた支払督促が発せられます。
賃貸物件家主は、仮執行宣言付き支払督促にもとづいて強制執行の申立てをすることが可能です。
③明け渡し訴訟
賃貸借契約の終了などを理由として入居者に建物から立ち退いてもらうための訴訟です。
家賃滞納によって賃貸借契約を解除したにも関わらず、入居者が退去しないからといって賃貸物件家主自らが勝手に鍵をかえたり入居者の家具を運び出したりすることはできません。
勝手に荷物を運び出すなどの行為は、賃貸物件家主側が損害賠償請求などにより法的責任を追及されていまいます。そのため、立ち退きをしてくれない入居者に退去してもらうためには明け渡し訴訟を行うことが必要です。
ただ、訴訟で明け渡しが命じられてもすぐに強制執行ができるわけではありません。訴訟で明け渡しが命じられてもなお入居者が居座る場合や荷物を置いたまま行方不明になってしまった場合などは裁判所に対しての明け渡しの強制執行を申し立てることが必要です。強制執行の申し立てが認められれば、強制執行をしてもらうことができます。
明け渡しの強制執行までは時間がかかるのでそれを考慮しておきましょう。
まとめ
家賃滞納は、家主にとって非常に頭の痛い問題です。
できる限り、家賃滞納が起きないように対策が必要です。また、家賃滞納がおこってしまった際にはできるだけ早く対応を行うべきです。
わたしたちくみん不動産では、賃貸物件の募集だけではなく入居後の賃貸管理もおこなっております。
家賃滞納を防止したい、家賃滞納がおこっているのでなんとかしたいのお考えの家主様、お気軽にご相談ください。
