自主管理と管理委託はどっち？メリット・デメリットと判断基準

賃貸物件を所有している、またはこれから賃貸経営を始める方の中には、

「自分で管理したほうが費用を抑えられる？」
「管理会社に任せると何をしてくれるの？」
「自主管理を続けているけれど、最近負担が大きくなってきた」

と迷っている方もいるのではないでしょうか。

賃貸物件の管理方法には、大きく分けて「自主管理」と「管理委託」があります。

どちらが正解というわけではありません。

所有している物件数、物件までの距離、賃貸管理に使える時間、入居者対応の経験などによって、適した方法は変わります。

この記事では、自主管理と管理委託の違いやメリット・デメリット、どちらを選ぶべきか判断するためのポイントをわかりやすく解説します。

板橋区で賃貸物件を所有しているオーナー様も、今後の管理方法を考える参考にしてください。

まず、それぞれの違いを簡単に整理しておきましょう。

自主管理とは、管理会社へ管理業務を委託せず、オーナー自身が賃貸物件の管理を行う方法です。

一方、管理委託とは、入居者対応や家賃管理、更新、退去などの管理業務を管理会社へ委託する方法です。

大きな違いは、日々の管理業務を「自分で行うか」「管理会社へ任せるか」です。

※実際に管理会社へ委託できる業務や費用は、管理会社・契約内容によって異なります。

まず、自主管理のメリットを見てみましょう。

1．管理委託費を抑えられる

自主管理の大きなメリットは、管理会社へ支払う管理委託費を抑えられることです。

賃貸経営では修繕費や税金などさまざまな支出があるため、固定的に発生する管理費を抑えられる点はメリットになります。

ただし、「管理費がかからない＝管理コストがゼロ」ではありません。

設備故障への対応や現地確認、書類作成などに自分の時間や労力が必要になるため、それも含めて考える必要があります。

2．物件や入居者の状況を直接把握できる

自分で管理するため、物件の状態や入居者からの相談などを直接把握しやすくなります。

「どの設備が古くなっているのか」
「入居者からどのような相談があるのか」

などを自分で確認しながら管理できることは、自主管理ならではの特徴です。

3．自分で判断しやすい

修繕するかどうか、設備を交換するかどうかなどを自分で判断できるため、管理の自由度が高い点もメリットです。

賃貸管理について十分な経験があり、自分で積極的に管理したいオーナーには向いている場合があります。

一方、自主管理ではオーナー自身が担う業務が多くなります。

1．入居者対応に時間がかかる

賃貸管理では、さまざまな問い合わせが発生します。

たとえば、

• ・エアコンが動かない
• ・給湯器が故障した
• ・水漏れが起きた
• ・鍵に関する相談
• ・騒音などの近隣トラブル

といったものです。

こうした連絡は、オーナーの都合のよい時間に発生するとは限りません。

仕事をしながら賃貸経営をしている場合などは、大きな負担になることがあります。

2．家賃滞納などの対応が必要になる

家賃の入金確認も管理業務のひとつです。

予定日に入金されていなければ状況を確認し、必要に応じて入居者への連絡などを行うことになります。

金銭に関する話は対応しづらいと感じるオーナーもいるでしょう。

3．修繕業者などを自分で手配する必要がある

設備が故障した場合は、状況を確認したうえで修理業者などを手配する必要があります。

信頼できる業者とのつながりが少ない場合、トラブルが起きてから業者を探すことになる可能性もあります。

4．契約・更新・退去などの知識が必要

賃貸管理は、設備の管理だけではありません。

契約更新や退去など、賃貸借契約に関する業務も発生します。

賃貸経営に関するルールや制度は変わることもあるため、必要な情報を継続して確認していくことも重要です。

5．物件が遠いと対応しにくい

自宅と賃貸物件が近ければ現地へ行きやすいですが、遠方に住んでいる場合は簡単ではありません。

相続などで板橋区の賃貸物件を所有することになったものの、自分は板橋区外や東京都外に住んでいる、といったケースでは特に負担を感じやすくなります。

続いて、管理会社へ管理を委託するメリットです。

1．日々の管理負担を減らせる

管理委託の大きなメリットは、入居者対応などの日常的な管理業務を任せられることです。

仕事や本業がある方、複数の物件を所有している方にとって、管理に使う時間を減らせることは大きなメリットになります。

2．入居者からの問い合わせ窓口を任せられる

設備故障や入居中の相談などについて、管理会社が窓口となります。

オーナーが入居者からの連絡へ直接対応する機会を減らせるため、精神的な負担の軽減にもつながります。

3．更新・退去などの管理業務を任せられる

管理会社との契約内容によっては、契約更新や退去時の対応なども任せられます。

日常的には発生しない業務でも、必要なタイミングで対応してもらえることは管理委託のメリットです。

4．空室について相談できる

管理会社によっては、入居者募集だけでなく、

「現在の募集条件は適切か」
「設備を見直したほうがよいか」
「反響が少ない原因は何か」

など、空室対策について相談することもできます。

特に地域の賃貸市場に詳しい管理会社であれば、周辺物件の状況などを踏まえた提案を期待できます。

管理委託にも確認しておきたい点があります。

1．管理委託費がかかる

管理会社へ業務を委託するため、その分の費用が発生します。

管理会社を選ぶ際には、金額だけでなく、その管理費にどの業務が含まれているかまで確認することが重要です。

2．管理会社によってサービスに差がある

どの管理会社へ任せても同じというわけではありません。

入居者対応、募集力、報告体制、空室時の提案などは会社によって異なります。

そのため、管理委託を選ぶ場合は「管理会社選び」も重要になります。

3．物件の状況が見えにくくなることがある

すべてを任せきりにしてしまうと、物件の状況を把握しにくくなる場合があります。

管理会社へ委託した後も、定期的な報告を確認し、必要なことを相談できる関係をつくることが大切です。

ここまでを見ると、

「結局、自分にはどちらが向いているの？」と思うかもしれません。

判断するときは、管理費だけでなく「時間・距離・経験・物件数・対応できる範囲」まで含めて考えることがポイントです。

自主管理が向いているケース

次のような方は、自主管理を続けられる可能性があります。

• ☑所有物件が少ない
• ☑物件の近くに住んでいる
• ☑管理に使える時間がある
• ☑入居者対応を負担に感じない
• ☑修繕業者などを自分で手配できる
• ☑賃貸管理について知識・経験がある
• ☑自分で物件の状況を把握したい

特に、物件の近くに住み、管理に時間を使えて、賃貸管理にも慣れている場合は、自主管理のメリットを活かしやすいでしょう。

管理委託が向いているケース

一方、次のような方は管理委託を検討する価値があります。

• ☑本業があり、管理に使える時間が少ない
• ☑複数の賃貸物件を所有している
• ☑物件から離れた場所に住んでいる
• ☑入居者との直接対応を減らしたい
• ☑設備トラブルへの対応が負担
• ☑家賃管理や更新・退去対応を任せたい
• ☑空室について相談できる相手がほしい

特に、「今までは自主管理できていたけれど、最近少し負担になってきた」という場合は、管理方法を見直すタイミングかもしれません。

自主管理と管理委託を比較するときに、管理費だけを見てしまうことがあります。

しかし、自主管理にも見えにくいコストがあります。

たとえば、設備トラブルへの対応に2時間、業者探しに1時間、家賃の確認や連絡、書類作成などにも時間がかかります。

そのため、

管理委託費を節約できる金額だけではなく、

自主管理に使っている時間や精神的な負担も含めて比較することが大切です。

「自分でできるから自主管理」ではなく、

「自分でやることが、今の自分の賃貸経営にとって本当に効率的か」という視点で考えてみましょう。

最初は自主管理を選んだからといって、ずっと続けなければならないわけではありません。

たとえば、

• ☑所有する物件が増えた
• ☑本業が忙しくなった
• ☑遠方へ引っ越した
• ☑入居者対応が負担になってきた
• ☑設備トラブルへの対応が増えた
• ☑空室期間が長くなってきた
• ☑相続した物件を管理することになった

など、状況が変わったときは管理方法を見直すタイミングです。

逆に、現在自主管理で特に問題がなく、負担も感じていないのであれば、無理に管理委託へ切り替える必要はありません。

「今の管理方法が、今の自分と物件に合っているか」を定期的に確認することが大切です。

管理委託を検討することになったら、次は「どの管理会社へ任せるか」を考えます。

管理会社を比較するときは、

• ・物件周辺の賃貸市場に詳しいか
• ・入居者を募集する力があるか
• ・入居者・設備トラブルへの対応体制
• ・オーナーへの報告・提案
• ・管理費とサービス内容

などを確認しましょう。

板橋区での管理会社選びについては、

「板橋区で失敗しない管理会社の選び方｜見るべき5つのポイント」でも詳しく解説しています。

すでに管理会社へ委託していて見直しを考えている場合は、

「賃貸管理会社は変更できる？変更の流れ・タイミング・注意点を解説」も参考にしてください。

自主管理には、管理費を抑えやすく、自分で物件の状況を把握できるメリットがあります。

一方で、入居者対応や家賃管理、設備トラブル、更新・退去など、賃貸経営を続けるほど管理業務が負担になることもあります。

株式会社くみん不動産では、板橋区を中心に地域密着で賃貸仲介・賃貸管理を行っています。

「自主管理を続けるべきか迷っている」
「どこまで管理会社に任せられるのか知りたい」
「今の管理にかかっている手間を減らしたい」
「相続した賃貸物件をどう管理すればいいかわからない」

といった段階でも構いません。

管理委託ありきではなく、現在の管理状況や困っていることを整理したうえで、自分の物件に合った管理方法を考えてみましょう。

Q．自主管理から管理委託へ途中で変更できますか？

はい、自主管理している物件を途中から管理会社へ委託することは可能です。現在の入居状況や契約内容などを確認し、必要な情報を管理会社へ引き継いで管理を開始します。

Q．管理会社にはどこまで任せられますか？

管理会社や契約内容によって異なりますが、家賃管理、入居者対応、更新、退去、修繕手配などを委託できる場合があります。契約前に管理業務の範囲を確認しましょう。

Q．1室だけでも管理をお願いできますか？

対応可能かどうかは管理会社によって異なります。区分マンションや戸建てなど1室・1戸から相談できる会社もあるため、物件の種類や所在地を伝えて確認してみましょう。

Q．自主管理のほうが収益は高くなりますか？

管理委託費だけを比較すれば、自主管理のほうが支出を抑えられる場合があります。ただし、自主管理に必要な時間や対応負担、空室時の募集なども含めて考える必要があります。管理費だけで収益性を判断しないことが大切です。

Q．板橋区外に住んでいても管理をお願いできますか？

物件の所在地が管理会社の対応エリアであれば、オーナー様が遠方に住んでいても管理を委託できる場合があります。遠方の場合は、現地対応や入居者対応をどこまで任せられるか確認しておくと安心です。

自主管理と管理委託には、それぞれメリット・デメリットがあります。

自主管理は、管理費を抑えやすく自由度が高い一方、入居者対応や設備トラブル、家賃管理などを自分で行う必要があります。

管理委託は費用がかかる一方、日々の管理業務を任せることで、オーナーの時間や負担を減らしやすくなります。

どちらを選ぶか迷ったら、

• ☑管理に使える時間
• ☑物件までの距離
• ☑所有物件数
• ☑入居者対応への負担
• ☑賃貸管理の経験
• ☑空室時の募集・改善対応

を整理してみましょう。

重要なのは、「自主管理と管理委託のどちらが一般的に良いか」ではありません。

今の自分と物件にとって、無理なく続けられる管理方法はどちらか。

この視点で選ぶことが、安定した賃貸経営につながります。

板橋区で管理方法に迷っているオーナー様は、自主管理を続けるかまだ決めていない段階からでも、お気軽にくみん不動産へご相談ください。